Stand: Oktober 2026
Eine Eigentumswohnung in Berlin wurde 2025 im Durchschnitt für 5.511 € pro Quadratmeter verkauft, 5 % mehr als im Vorjahr. Das zeigt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Berliner Gutachterausschusses, der auf echten notariellen Kaufverträgen beruht. Im ersten Halbjahr 2026 blieben die Wohnungspreise mit einem Plus von 1 % nahezu unverändert, gleichzeitig wurden etwas weniger Immobilien verkauft.
Wir bei 3L Immobilien, seit 2012 als Makler in Berlin-Kreuzberg tätig, ordnen die Zahlen hier ein: was in welchem Teil der Stadt tatsächlich gezahlt wird, warum die Preise auf Immobilienportalen davon abweichen und was die aktuelle Lage für Käufer und Verkäufer bedeutet.
Immobilienpreise in Berlin auf einen Blick
| Kennzahl | Wert | Quelle |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, durchschnittlicher Kaufpreis 2025 | 5.511 €/m² (+5 %) | Gutachterausschuss Berlin |
| Neubau-Eigentumswohnung (Erstverkauf) 2025 | 8.108 €/m² (+2 %) | Gutachterausschuss Berlin |
| Umgewandelte Mietwohnung 2025 | 4.928 €/m² | Gutachterausschuss Berlin |
| Ein- und Zweifamilienhaus 2025 | rd. 3.830 €/m² Geschossfläche (+1 %) | Gutachterausschuss Berlin |
| Preistrend Eigentumswohnungen, 1. Halbjahr 2026 | +1 %, nahezu unverändert | Gutachterausschuss Berlin |
| Angebotspreis Eigentumswohnung 2025 (Median) | 5.807 €/m² (+2,1 %) | IBB Wohnungsmarktbericht 2025 |
| Angebotsmiete 2025 (Median, nettokalt) | 15,78 €/m² | IBB Wohnungsmarktbericht 2025 |
| Mietspiegel 2026, durchschnittliches Mietniveau | 7,71 €/m² | Berliner Mietspiegel 2026 |
| Bauzins, 10 Jahre fest | rd. 4,2 % | Interhyp, Anfang Oktober 2026 |
Angebotspreis oder Kaufpreis: Warum die Zahlen so weit auseinanderliegen
Wer nach Immobilienpreisen in Berlin sucht, findet schnell Werte zwischen gut 4.000 und fast 6.000 € pro Quadratmeter. Der Grund ist fast immer derselbe: Die meisten Portale zeigen Angebotspreise, also das, was Verkäufer in ihre Inserate schreiben, oder Schätzwerte aus eigenen Rechenmodellen. Was am Ende beim Notar unterschrieben wird, steht dort nicht.
Die verlässlichste Quelle für tatsächliche Kaufpreise ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Nach § 195 Baugesetzbuch muss jeder Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus in Abschrift an den Gutachterausschuss gehen. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung, auf der dieser Artikel beruht. Für das Jahr 2025 wertete der Ausschuss 22.912 Kauffälle aus.
Zum Vergleich: Der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen lag laut IBB Wohnungsmarktbericht 2025 bei 5.807 €/m², der durchschnittliche tatsächliche Kaufpreis bei 5.511 €/m². Zwischen Inserat und Vertrag liegen also gut 5 %, und das ist nur der Durchschnitt. Im Einzelfall kann die Lücke deutlich größer sein, vor allem wenn eine Wohnung zu hoch angeboten wird.
Auch innerhalb der amtlichen Daten gibt es zwei Durchschnittswerte, die sich nicht vermischen sollten:
- 5.511 €/m² ist der Mittelwert aller Wohnungsverkäufe 2025, die nicht in Paketen verkauft wurden.
- 5.017 €/m² ist der Berliner Gesamtwert der Bezirkstabelle unten. Dort hat der Gutachterausschuss die jeweils 10 % auffälligsten Ausreißer herausgerechnet, damit einzelne Luxus- oder Problemverkäufe das Bild nicht verzerren.
Für die Bewertung einer konkreten Wohnung zählen am Ende ohnehin weder Portaldurchschnitte noch Stadtmittelwerte, sondern tatsächlich erzielte Preise für vergleichbare Objekte in derselben Lage.
Quadratmeterpreise nach Bezirk: Was 2025 tatsächlich gezahlt wurde
Der Gutachterausschuss weist die Wohnungspreise nicht nach den zwölf heutigen Bezirken aus, sondern feiner nach den früheren Altbezirken und einzelnen Ortsteilen. Das ist für Eigentümer sogar hilfreicher, denn Wedding und Mitte gehören zwar zum selben Bezirk, liegen preislich aber weit auseinander.
Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin, 2024 und 2025
| Altbezirk / Ortsteil | Heutiger Bezirk | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Veränderung | Verkäufe 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mitte (Ortsteil) | Mitte | 7.070 | 9.374 | +32,6 % | 779 |
| Tiergarten | Mitte | 4.906 | 5.486 | +11,8 % | 301 |
| Wedding | Mitte | 4.104 | 4.197 | +2,3 % | 307 |
| Friedrichshain | Friedrichshain-Kreuzberg | 5.957 | 5.887 | -1,2 % | 832 |
| Kreuzberg | Friedrichshain-Kreuzberg | 5.544 | 5.647 | +1,9 % | 458 |
| Prenzlauer Berg | Pankow | 6.161 | 6.300 | +2,3 % | 663 |
| Weißensee | Pankow | 5.531 | 5.563 | +0,6 % | 162 |
| Pankow (Ortsteil) | Pankow | 4.415 | 5.194 | +17,6 % | 540 |
| Charlottenburg | Charlottenburg-Wilmersdorf | 5.236 | 5.201 | -0,7 % | 936 |
| Wilmersdorf | Charlottenburg-Wilmersdorf | 5.440 | 5.547 | +2,0 % | 761 |
| Spandau | Spandau | 3.291 | 3.235 | -1,7 % | 456 |
| Steglitz | Steglitz-Zehlendorf | 4.381 | 4.390 | +0,2 % | 712 |
| Zehlendorf | Steglitz-Zehlendorf | 4.638 | 4.768 | +2,8 % | 271 |
| Schöneberg | Tempelhof-Schöneberg | 5.238 | 5.421 | +3,5 % | 677 |
| Tempelhof | Tempelhof-Schöneberg | 3.810 | 4.011 | +5,3 % | 495 |
| Neukölln | Neukölln | 4.301 | 4.425 | +2,9 % | 500 |
| Treptow | Treptow-Köpenick | 4.441 | 4.066 | -8,4 % | 320 |
| Köpenick | Treptow-Köpenick | 4.658 | 5.321* | siehe Hinweis | 711 |
| Marzahn | Marzahn-Hellersdorf | 4.222 | 3.372 | -20,1 %** | 45 |
| Hellersdorf | Marzahn-Hellersdorf | 3.320 | 3.356 | +1,1 % | 56 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4.798 | 4.990 | +4,0 % | 311 |
| Hohenschönhausen | Lichtenberg | 3.404 | 3.494 | +2,6 % | 104 |
| Reinickendorf | Reinickendorf | 3.637 | 3.755 | +3,2 % | 539 |
| Berlin gesamt | 4.796 | 5.017 | +4,6 % | 11.110 |
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Durchschnittspreise nach Ausreißerbereinigung (10 %). Veränderung von 3L berechnet.
* In Köpenick wurden 2025 zahlreiche Mikroapartments mit bis zu 30 m² verkauft, die im Schnitt über 10.000 €/m² kosteten. Mit ihnen liegt der Durchschnitt bei 7.134 €/m², ohne sie bei 5.321 €/m². Ein sauberer Vergleich mit 2024 ist deshalb nicht möglich.
** In Marzahn wurden 2025 nur 45 Wohnungen verkauft. Bei so wenigen Fällen können einzelne Verkäufe den Durchschnitt stark verschieben.
Was die Tabelle zeigt:
- Am teuersten war der Ortsteil Mitte mit 9.374 €/m². Der Sprung um ein Drittel geht auch auf sehr hochpreisige Einzelverkäufe zurück: Die obere Preisspanne stieg dort von 9.834 auf 15.914 €/m², und der teuerste Wohnungsverkauf Berlins 2025 lag laut Gutachterausschuss bei rund 6,5 Mio. €. Dahinter folgen Prenzlauer Berg (6.300 €/m²) und Friedrichshain (5.887 €/m²).
- Am günstigsten waren Spandau (3.235 €/m²), Hellersdorf (3.356 €/m²) und Marzahn (3.372 €/m²).
- Die Mehrheit der Lagen bewegte sich wenig. In den meisten Altbezirken lag die Veränderung zwischen -2 % und +4 %. Große Ausschläge erklären sich meist durch die Zusammensetzung der verkauften Wohnungen, nicht durch einen plötzlichen Wertsprung der ganzen Gegend.
Zum Vergleich die Angebotspreise nach Bezirk: Laut IBB Wohnungsmarktbericht 2025 lagen Mitte (6.688 €/m²) und Friedrichshain-Kreuzberg (6.489 €/m²) bei den inserierten Preisen vorn. Auch hier gilt: Das sind Wunschpreise der Verkäufer, keine Abschlüsse.
Wie groß die Spanne innerhalb eines Bezirks ist
Ein Durchschnitt pro Bezirk sagt wenig über die einzelne Wohnung. In Kreuzberg, unserem Heimatbezirk, reichte die Preisspanne der ausgewerteten Verkäufe 2025 von 3.160 bis 8.212 €/m². Die teuerste Wohnung kostete pro Quadratmeter also mehr als das Zweieinhalbfache der günstigsten, im selben Altbezirk. Ähnlich breit ist die Spanne fast überall in der Innenstadt.
Hinter solchen Unterschieden stehen Straße und Kiez, Stockwerk, Zustand, Baujahr und die Frage, ob die Wohnung vermietet ist. Wer den Wert seiner Wohnung aus dem Bezirksdurchschnitt ableitet, kann deshalb deutlich danebenliegen, in beide Richtungen.
Was kostet eine 70-qm-Wohnung in Berlin?
Die durchschnittlich verkaufte Eigentumswohnung in Berlin hatte 2025 eine Wohnfläche von 70,92 m². Rechnet man mit dem Berliner Mittelwert von 5.511 €/m², kostet eine 70-qm-Wohnung rund 386.000 €. Je nach Lage sieht das so aus (Durchschnittspreise 2025, gerundet):
| Lage | €/m² 2025 | 70 m² kosten etwa |
|---|---|---|
| Spandau | 3.235 | 226.000 € |
| Neukölln | 4.425 | 310.000 € |
| Kreuzberg | 5.647 | 395.000 € |
| Prenzlauer Berg | 6.300 | 441.000 € |
| Mitte (Ortsteil) | 9.374 | 656.000 € |
Dazu kommen die Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin seit 2014 unverändert 6 % des Kaufpreises, bei 386.000 € also rund 23.000 €. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Wird ein Makler von beiden Seiten beauftragt, müssen Käufer und Verkäufer die Provision seit Ende 2020 zu gleichen Teilen tragen (§ 656c BGB).
Hauspreise in Berlin
Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 im Mittel für rund 3.830 €/m² verkauft, 1 % mehr als im Vorjahr (3.800 €/m²). Wichtig: Der Gutachterausschuss rechnet bei Häusern mit der wertrelevanten Geschossfläche, nicht mit der Wohnfläche. Die Geschossfläche ist größer als die Wohnfläche, deshalb wirkt der Quadratmeterpreis niedriger als bei Wohnungen. Direkt vergleichen lassen sich die beiden Werte nicht.
Im ersten Halbjahr 2026 wurden 1.185 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, 5 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Das durchschnittliche Preisniveau blieb laut Gutachterausschuss stabil.
Preisentwicklung: Wo steht der Berliner Markt 2026?
Nach dem Zinsschock von 2022 hat sich der Berliner Markt 2025 belebt. Beim Wohnungs- und Teileigentum stieg die Zahl der Verkäufe um 10 % auf 18.303, die Wohnungspreise legten um 5 % zu. 2026 hat sich dieses Tempo deutlich abgeschwächt:
- Erstes Halbjahr 2026: Insgesamt 10.330 Kauffälle, rund 5 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Bei Eigentumswohnungen wurden 7.212 Verkäufe gezählt (Vorjahr: 7.364), die Durchschnittspreise lagen mit +1 % nahezu auf Vorjahresniveau.
- Neubau: Die Neubaupreise fielen im ersten Halbjahr um 8 %. Laut Gutachterausschuss liegt das an weniger verkauften Mikroapartments, die im Schnitt rund 10.000 €/m² kosten. Rechnet man diesen Effekt heraus, ergibt sich ein Anstieg von 2 %.
- Indizes: Der vdp-Immobilienpreisindex zeigt für Berliner Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 ein Plus von 1,6 % gegenüber dem Vorjahr. Der GREIX des Kiel Instituts meldete für Berliner Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2026 ein leichtes Minus von 0,3 % gegenüber dem Vorquartal. Für die sieben größten deutschen Städte zusammen meldet das Statistische Bundesamt im zweiten Quartal 2026 bei Eigentumswohnungen -0,4 % gegenüber dem Vorjahr.
- Rekordniveau noch nicht erreicht: Laut Wohnmarktreport 2026 von Berlin Hyp und CBRE lagen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen 2025 noch nicht ganz wieder auf dem Hoch von 2022.
Eine wichtige Rolle spielen die Zinsen. Zehnjährige Baufinanzierungen kosten laut Interhyp Anfang Oktober 2026 rund 4,2 % effektiv, bei guter Eigenkapitalquote. Die Europäische Zentralbank hat im September 2026 ihre Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben, der Einlagensatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 %. Laut Gutachterausschuss zeigen die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten und der im Februar 2026 begonnene Iran-Krieg bereits eindeutige Wirkungen auf den Berliner Markt: Im ersten Quartal 2026 gingen die Verkaufszahlen über alle Teilmärkte deutlich zurück, die Preise blieben im Wesentlichen stabil.
Ausblick: Steigen oder sinken die Preise 2026 und 2027?
Eine belastbare Preisprognose speziell für Berlin veröffentlicht derzeit keines der großen Institute. Selbst der Gutachterausschuss hatte für Anfang 2026 steigende Wohnungspreise erwartet und schreibt nun, die Realität habe diese Prognose schnell eingeholt. Für Deutschland insgesamt rechnet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) damit, dass die Preise das nominale Niveau von 2022 im Jahr 2027 wieder erreichen.
Unsere Einschätzung aus der täglichen Arbeit: Für 2026 und 2027 spricht mehr für einen Seitwärtsmarkt als für deutliche Sprünge in eine Richtung. Bauzinsen über 4 % bremsen die Kaufkraft, gleichzeitig bleibt Wohnraum in Berlin knapp. Die Mietpreisbremse gilt in Berlin bis Ende 2029, und der Abstand zwischen Mietspiegel (7,71 €/m²) und Angebotsmieten (15,78 €/m²) zeigt, wie angespannt der Mietmarkt ist. Das hält die Nachfrage nach Eigentum in guten Lagen stabil. Entscheidend wird weniger der Gesamtmarkt sein als die einzelne Lage und der Zustand der Immobilie. Und für 2030 gilt: Wer heute eine konkrete Zahl nennt, rät.
Was den Preis Ihrer Wohnung bestimmt
Der Bezirk ist nur der Anfang. In unseren Bewertungen machen diese Faktoren den größten Unterschied:
- Mikrolage und Wohnlage: Straße, Lärm, Grün, Anbindung. Der Gutachterausschuss stuft das Wohnumfeld ausdrücklich als preisbestimmend ein.
- Baujahr und Bauart: Altbau, Nachkriegsbau, Plattenbau oder Neubau. Laut Gutachterausschuss hängen die Preise weiterverkaufter Wohnungen deutlich vom Baualter ab.
- Neubau, Bestand oder Umwandlung: Neubauwohnungen im Erstverkauf kosteten 2025 im Schnitt 8.108 €/m², in Eigentum umgewandelte frühere Mietwohnungen 4.928 €/m².
- Vermietet oder frei: Eine vermietete Wohnung mit einer Miete auf Mietspiegelniveau bringt Käufern weniger Rendite und meist keinen Eigenbedarf. Das schlägt sich im Preis nieder.
- Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: Auch diese beeinflussen laut Gutachterausschuss die Preisgestaltung. Eine gut gefüllte Rücklage und eine gepflegte Eigentümergemeinschaft sind Verkaufsargumente.
- Energieausweis: Er ist beim Verkauf Pflicht, und Käufer achten wegen möglicher Sanierungskosten genauer auf die Energieeffizienz als früher.
Was das für Verkäufer bedeutet
Stabile Preise bei leicht sinkenden Verkaufszahlen heißen: Käufer sind da, aber sie vergleichen genau und finanzieren teurer als vor 2022. Für Eigentümer sind daraus drei Dinge wichtig:
- Der Angebotspreis muss stimmen. Wohnungen, die über Marktniveau starten, bleiben länger online und müssen später oft reduziert werden. Warum der richtige Startpreis so viel ausmacht, erklären wir in unserem Beitrag Immobilie verkaufen in Berlin: Warum der richtige Preis über Ihren Verkaufserfolg entscheidet.
- Vergleichspreise statt Portalpreise. Eine seriöse Bewertung stützt sich auf tatsächlich erzielte Preise vergleichbarer Wohnungen in derselben Lage, nicht auf Inserate.
- Unterlagen früh vorbereiten. Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan beschleunigen Finanzierung und Kaufentscheidung.
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Methodik und Quellen
Wir nutzen für Kaufpreise ausschließlich die amtlichen Daten des Gutachterausschusses, weil sie auf notariellen Verträgen beruhen. Angebotspreise und Mieten stammen aus dem IBB Wohnungsmarktbericht. Wo Quellen unterschiedliche Größen messen, weisen wir das aus. Diese Seite aktualisieren wir, sobald neue amtliche Zahlen erscheinen.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 (Juli 2026, Daten 2025 und 1. Quartal 2026)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Vorläufige Umsatzzahlen 1. Halbjahr 2026 (September 2026)
- Investitionsbank Berlin: IBB Wohnungsmarktbericht 2025 (März 2026)
- vdp: vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026 (August 2026)
- Kiel Institut: GREIX Q1 2026 (Mai 2026)
- Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex Q2 2026 (September 2026)
- Berlin Hyp und CBRE: Wohnmarktreport Berlin 2026 (März 2026)
- Europäische Zentralbank: Geldpolitische Beschlüsse vom 10. September 2026
- Interhyp: Aktuelle Bauzinsen (abgerufen Oktober 2026)
- BBU: Berliner Mietspiegel 2026
- Land Berlin: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
- Senatsverwaltung für Finanzen: Grunderwerbsteuer in Berlin
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Berlin
Sinken die Immobilienpreise in Berlin?
Nein, derzeit nicht. Nach einem Plus von 5 % im Jahr 2025 blieben die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2026 mit +1 % nahezu unverändert, Häuser waren stabil. Es werden aber etwas weniger Immobilien verkauft als im Vorjahr.
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Berlin aktuell?
Eigentumswohnungen wurden 2025 im Durchschnitt für 5.511 €/m² verkauft. Neubauwohnungen im Erstverkauf kosteten 8.108 €/m². Inserierte Angebotspreise lagen im Median bei 5.807 €/m².
Wo sind Wohnungen in Berlin am günstigsten?
Laut Gutachterausschuss in Spandau (3.235 €/m²), Hellersdorf (3.356 €/m²) und Marzahn (3.372 €/m²), jeweils Durchschnitt 2025.
Wo sind Wohnungen in Berlin am teuersten?
Im Ortsteil Mitte (9.374 €/m²), gefolgt von Prenzlauer Berg (6.300 €/m²) und Friedrichshain (5.887 €/m²).
Was kostet eine Wohnung in Kreuzberg?
Eigentumswohnungen in Kreuzberg wurden 2025 im Durchschnitt für 5.647 €/m² verkauft, 1,9 % mehr als 2024. Die einzelnen Verkäufe lagen zwischen 3.160 und 8.212 €/m².
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Berlin?
6 % des Kaufpreises, unverändert seit dem 1. Januar 2014.
Lohnt sich der Kauf einer Wohnung in Berlin 2026?
Das hängt von Lage, Preis und Finanzierung ab. Die Preise sind stabil statt sprunghaft steigend, das gibt Käufern Zeit für Vergleich und Verhandlung. Gleichzeitig liegen die Bauzinsen über 4 %. Wer langfristig selbst nutzt und eine Wohnung zum realistischen Marktpreis findet, kauft heute nicht schlechter als in den Boomjahren.