Geerbte Immobilie verkaufen in Berlin: Ablauf, Steuern und Erbengemeinschaft

Stand: Oktober 2026

Eine geerbte Wohnung oder ein geerbtes Haus in Berlin können Sie verkaufen, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen, meist mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Gibt es mehrere Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Grunderwerbsteuer zahlen Erben nicht, und Spekulationssteuer fällt nur an, wenn der Verstorbene die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt hat.

Wir bei 3L Immobilien begleiten seit 2012 Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf, darunter viele Erben, die zum ersten Mal mit Grundbuch, Notar und Finanzamt zu tun haben. In diesem Ratgeber zeigen wir den Ablauf Schritt für Schritt, erklären, welche Steuern wirklich anfallen, und was zu tun ist, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einig ist.

Geerbte Immobilie verkaufen: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

Schritt 1: Das Erbrecht nachweisen

Bevor ein Notar einen Kaufvertrag beurkundet, muss feststehen, wer verkaufen darf. Dafür gibt es zwei Wege:

• Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll: Hat der Verstorbene beim Notar testiert, reicht in der Regel eine beglaubigte Kopie des Testaments zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Das spart Zeit und die Kosten für einen Erbschein.
• Erbschein: Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keins, gilt also die gesetzliche Erbfolge, brauchen Sie einen Erbschein. Er wird beim Nachlassgericht beantragt, das für den letzten Wohnsitz des Verstorbenen zuständig ist. Das Grundbuchamt verlangt ihn als Ausfertigung, eine einfache Kopie genügt nicht.

Planen Sie für den Erbschein einige Wochen ein, bei unklaren Familienverhältnissen auch länger. Mit der Vorbereitung des Verkaufs, also Unterlagen sammeln und den Wert ermitteln, können Sie in dieser Zeit schon beginnen.

Schritt 2: Grundbuch berichtigen oder direkt verkaufen

Mit dem Tod geht das Eigentum automatisch auf die Erben über, im Grundbuch steht aber zunächst weiter der Verstorbene. Das Grundbuch wird auf Antrag „berichtigt“. Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Reichen Sie den Antrag möglichst vollständig ein, also mit Erbnachweis, denn Gerichte beurteilen unterschiedlich, ob ein unvollständiger Antrag die Frist wahrt.

Wichtig für Verkäufer: Erben müssen nicht zwingend selbst im Grundbuch stehen, bevor sie verkaufen. Nach § 40 Grundbuchordnung können sie die Immobilie mit dem Erbnachweis direkt auf den Käufer übertragen. Ob die Voreintragung im Einzelfall sinnvoll ist, etwa weil der Käufer finanziert und die Bank eine Grundschuld eintragen lassen will, klärt der Notar.

Schritt 3: Den Wert realistisch ermitteln

Erben kennen den Zustand der Immobilie oft nur aus Besuchen. Gerade ältere Wohnungen und Häuser in Berlin haben häufig einen Sanierungsstau bei Bädern, Fenstern, Heizung oder Elektrik, der den Preis spürbar beeinflusst. Hinzu kommt die Lage: Eigentumswohnungen wurden laut Gutachterausschuss 2025 im Berliner Durchschnitt für 5.511 €/m² verkauft, die Spanne zwischen den Bezirken und sogar innerhalb einzelner Ortsteile ist aber groß. Wie stark die Preise je nach Bezirk schwanken, zeigen wir in unserem Beitrag Immobilienpreise Berlin 2026: Quadratmeterpreise nach Bezirk.

Der realistische Wert ist für Erben aus zwei Gründen wichtig:

1. Für den Verkauf: Ein zu hoher Startpreis verlängert die Vermarktung und führt oft zu Preissenkungen. Warum das so ist, erklären wir in Immobilie verkaufen in Berlin: Warum der richtige Preis über Ihren Verkaufserfolg entscheidet.
2. Für die Erbschaftsteuer: Das Finanzamt setzt die Immobilie mit einem eigenen Bewertungsverfahren an. Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, können Erben einen niedrigeren Wert nachweisen, zum Beispiel mit einem Gutachten (§ 198 Bewertungsgesetz). Auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis kann als Nachweis dienen.

Wenn mehrere Personen erben: Verkauf in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört ihnen die Immobilie zur gesamten Hand. Niemand kann allein über sie verfügen, ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben (§ 2040 BGB). Das ist der häufigste Grund, warum sich der Verkauf einer geerbten Immobilie verzögert. Es gibt vier Wege:

• Gemeinsamer Verkauf: Alle unterschreiben den Kaufvertrag, der Erlös wird nach den Erbquoten aufgeteilt. Das ist meist die Lösung mit dem höchsten Erlös für alle.
• Ein Erbe übernimmt die Immobilie: Er zahlt die anderen aus. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, wenn die Übertragung im Rahmen der Erbauseinandersetzung geschieht (§ 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz). Ein neutraler Wert verhindert Streit über die Höhe der Auszahlung.
• Erbteil verkaufen: Ein Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass notariell verkaufen. Die anderen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
• Teilungsversteigerung: Kann man sich nicht einigen, kann jeder Miterbe die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz). Das dauert oft lange, kostet Gebühren, und Bieter dürfen die Immobilie vorher meist nicht von innen besichtigen. Der Erlös liegt deshalb häufig unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde.

Unsere Erfahrung: Uneinigkeit entsteht selten über das Ob, sondern meistens über den Preis. Eine nachvollziehbare Bewertung auf Basis tatsächlich erzielter Vergleichspreise bringt Miterben oft schneller zusammen als lange Diskussionen.

Welche Steuern beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer entsteht durch den Erbfall, nicht durch den Verkauf. Sie fällt also auch an, wenn Sie die Immobilie behalten. Ob tatsächlich Steuer zu zahlen ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des gesamten Erbes ab. Die Freibeträge nach § 16 Erbschaftsteuergesetz:

Stand Oktober 2026 gelten diese Freibeträge unverändert. Über eine Reform der Erbschaftsteuer wird politisch diskutiert, beschlossen ist bisher nichts.

Erben müssen den Erbfall innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen (§ 30 Erbschaftsteuergesetz). Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt diese Pflicht auch dann, wenn ein notarielles Testament vorliegt. Ob am Ende Steuer anfällt, entscheidet das Finanzamt erst danach.

Achtung beim Familienheim: Ehegatten und Kinder können das Haus oder die Wohnung, in der der Verstorbene selbst gewohnt hat, steuerfrei erben, wenn sie selbst einziehen und die Immobilie zehn Jahre lang bewohnen. Für Kinder gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Wer innerhalb der zehn Jahre verkauft oder auszieht, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend, außer es gibt zwingende Gründe wie eigene Pflegebedürftigkeit. Der normale Freibetrag bleibt dann aber bestehen. Wer ein Familienheim geerbt hat und einen Verkauf erwägt, sollte das vorher mit einem Steuerberater durchrechnen.

Spekulationssteuer

Mit der Erbschaft beginnt keine neue Frist. Der Erbe tritt in die Fußstapfen des Verstorbenen: Maßgeblich ist das Datum, an dem dieser die Immobilie gekauft hat (§ 23 Einkommensteuergesetz). Daraus ergeben sich drei Fälle:

• Gekauft vor mehr als zehn Jahren: Der Verkauf ist steuerfrei.
• Selbst bewohnt: Hat der Verstorbene die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, bleibt der Gewinn in der Regel ebenfalls steuerfrei. Die Eigennutzung des Verstorbenen wird dem Erben angerechnet.
• Vermietet und vor weniger als zehn Jahren gekauft: Der Gewinn ist mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern, sofern er über der Freigrenze von 1.000 € pro Jahr liegt.

Ein Beispiel: Ein Vater kauft 2019 eine Wohnung in Neukölln für 300.000 € und vermietet sie. Er stirbt 2025, seine Tochter erbt. Verkauft sie 2027 für 380.000 €, liegen zwischen Kauf und Verkauf nur acht Jahre. Der Gewinn ist steuerpflichtig, wobei Kaufnebenkosten und Verkaufskosten ihn mindern und bereits genutzte Abschreibungen ihn erhöhen. Wartet sie bis nach dem Kaufdatum im Jahr 2029, ist der Verkauf steuerfrei.

Grunderwerbsteuer

Erben zahlen keine Grunderwerbsteuer (§ 3 Nr. 2 Grunderwerbsteuergesetz). Beim Verkauf zahlt sie wie üblich der Käufer, in Berlin 6 % des Kaufpreises.

Vermietete Erbwohnung verkaufen

Ist die geerbte Wohnung vermietet, übernehmen Sie als Erbe den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Auch ein Verkauf ändert daran nichts: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Damit richtet sich das Angebot vor allem an Kapitalanleger, die auf Miete, Rendite und den Zustand der Eigentümergemeinschaft achten. Eine Miete deutlich unter Marktniveau drückt den Preis. Wenn Sie lieber behalten und selbst vermieten möchten, finden Sie Tipps in unserem Ratgeber Immobilie vermieten in Berlin.

Leerstehende Erbimmobilie: Was bis zum Verkauf zu tun ist

Steht die Wohnung oder das Haus leer, laufen die Kosten weiter, und die Verantwortung liegt bei den Erben:

• Versicherungen informieren: Wohngebäude- und Hausratversicherung über den Erbfall und den Leerstand informieren. Längerer Leerstand kann den Versicherungsschutz einschränken.
• Laufende Kosten weiterzahlen: Hausgeld, Grundsteuer, Strom und Heizung. Im Winter muss die Heizung so laufen, dass keine Leitungen einfrieren.
• Zählerstände und Post sichern: Zählerstände dokumentieren, einen Nachsendeauftrag einrichten.
• Räumen, aber nicht zu früh renovieren: Eine besenreine, geräumte Immobilie lässt sich besser besichtigen. Eine teure Renovierung vor dem Verkauf rechnet sich dagegen selten, weil viele Käufer ohnehin nach eigenem Geschmack modernisieren wollen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf

• Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• Aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis (beim Verkauf gesetzlich Pflicht)
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Höhe der Erhaltungsrücklage
• Bei Häusern: Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigungen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Nachweise über Mieterhöhungen
• Belege über Modernisierungen der letzten Jahre

Fehlen Unterlagen, lassen sich viele davon bei der Hausverwaltung, beim Grundbuchamt oder beim Bauaktenarchiv des Bezirks anfordern. Das kostet Zeit, deshalb lohnt es sich, früh damit anzufangen.

Verkaufen, behalten oder vermieten?

Nicht jede geerbte Immobilie muss sofort verkauft werden. Drei Fragen helfen bei der Entscheidung:

1. Will jemand selbst einziehen? Beim Familienheim kann das die Erbschaftsteuer ganz vermeiden.
2. Läuft noch die Spekulationsfrist? Dann kann es sich lohnen, mit dem Verkauf bis zum Fristende zu warten.
3. Sind sich alle Erben einig? Wenn nicht, ist ein gemeinsamer Verkauf zum Marktwert für alle meist besser als jahrelanger Streit oder eine Versteigerung.

So unterstützen wir Erben in Berlin

Wir übernehmen beim Verkauf einer geerbten Immobilie die Bewertung, das Zusammentragen der Unterlagen mit Hausverwaltung und Ämtern, die Vermarktung und die Begleitung bis zum Notartermin. Bei Erbengemeinschaften sprechen wir mit allen Miterben, auch wenn sie nicht in Berlin wohnen. Für steuerliche und rechtliche Fragen arbeiten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater oder Notar zusammen, wir liefern ihnen die Marktdaten dafür.

Sie möchten wissen, was die geerbte Wohnung oder das Haus wert ist? Starten Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung oder vereinbaren Sie über unsere Kontaktseite ein persönliches Gespräch. Und wenn Sie jemanden kennen, der eine Immobilie geerbt hat und verkaufen möchte: Als Tippgeber erhalten Sie nach erfolgreichem Verkauf eine Provision.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Steuerberater oder Notar prüfen.

Quellen

• Erbschaftsteuergesetz § 16: Freibeträge
• Erbschaftsteuergesetz § 13: Steuerbefreiungen, u. a. Familienheim
• Erbschaftsteuergesetz § 30: Anzeige des Erwerbs
• Einkommensteuergesetz § 23: Private Veräußerungsgeschäfte
• Grunderwerbsteuergesetz § 3: Ausnahmen von der Besteuerung
• Grundbuchordnung § 40
• BGB § 2040: Verfügung über Nachlassgegenstände
• BGB § 2034: Vorkaufsrecht der Miterben
• Zwangsversteigerungsgesetz § 180: Aufhebung einer Gemeinschaft
• Bewertungsgesetz § 198: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• Service Berlin: Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin: Immobilienmarktbericht 2025/2026

Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie

Wie schnell darf ich eine geerbte Immobilie verkaufen?

Sobald Sie Ihr Erbrecht mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll nachweisen können. Eine Wartefrist gibt es nicht. Steuerlich kann es sich aber lohnen zu warten, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist bald endet.

Muss ich als Erbe Spekulationssteuer zahlen?

Nur wenn der Verstorbene die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und sie weder er noch Sie selbst bewohnt haben. Die Frist beginnt mit dem Kauf durch den Verstorbenen, nicht mit dem Erbfall.

Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich die Immobilie verkaufe?

Die Erbschaftsteuer hängt nicht vom Verkauf ab, sondern vom Erbfall. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Nur ein Wert darüber wird versteuert. Wer ein steuerfrei geerbtes Familienheim innerhalb von zehn Jahren verkauft, verliert diese Befreiung in der Regel.

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?

Ja, ohne Zustimmung aller Miterben ist ein freier Verkauf nicht möglich. Jeder Miterbe kann aber die Teilungsversteigerung beantragen. Diese bringt meist weniger Geld, deshalb einigen sich die meisten Erbengemeinschaften vorher.

Muss ich vor dem Verkauf im Grundbuch stehen?

Nein, Erben können nach § 40 Grundbuchordnung auch ohne eigene Voreintragung verkaufen. Den Erbnachweis braucht der Notar trotzdem. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Zahle ich Grunderwerbsteuer, wenn ich die Anteile meiner Geschwister übernehme?

Nein, wenn die Übernahme im Rahmen der Erbauseinandersetzung geschieht, ist sie grunderwerbsteuerfrei.