Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin: Rechte, Preis und Ablauf

Verfasst von Teoman Yilmaz in Immobilien Verkauf Berlin 11 Min. Lesezeit

Stand: Oktober 2026

Eine vermietete Wohnung in Berlin können Sie jederzeit verkaufen, auch gegen den Willen des Mieters. Der Mietvertrag bleibt dabei bestehen: Der Käufer übernimmt ihn mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Kaution (§§ 566, 566a BGB). Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und in Berlin kann ein Käufer zehn Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Wir bei 3L Immobilien verkaufen seit 2012 Wohnungen in Berlin und Brandenburg, viele davon vermietet. In diesem Ratgeber erklären wir, welche Rechte Ihr Mieter beim Verkauf hat, warum die Höhe der Miete den Preis stärker bestimmt als fast alles andere und wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft.

Vermietete Wohnung verkaufen: Die wichtigsten Punkte auf einen Blick

Frage	Kurze Antwort
Brauche ich die Zustimmung des Mieters?	Nein. Der Mieter muss weder zustimmen noch vorab informiert werden.
Was passiert mit dem Mietvertrag?	Er geht unverändert auf den Käufer über, ab dessen Eintragung im Grundbuch (§ 566 BGB).
Darf ich wegen des Verkaufs kündigen?	Nein. Die Absicht zu verkaufen ist kein Kündigungsgrund.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?	Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Er hat dann zwei Monate Zeit.
Kann der Käufer Eigenbedarf anmelden?	Grundsätzlich ja, mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Nach einer Umwandlung gilt in ganz Berlin eine Sperrfrist von zehn Jahren.
Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?	Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Umfang.
Wer bekommt die Kaution?	Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB).
Spekulationssteuer?	Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn steuerpflichtig, da keine Eigennutzung vorliegt.

Vermietet oder leer verkaufen?

Die erste Frage vieler Eigentümer lautet: Sollte ich warten, bis der Mieter auszieht? Die ehrliche Antwort hängt davon ab, für wen die Wohnung interessant ist.

Eine leere Wohnung spricht zwei Käufergruppen an: Menschen, die selbst einziehen wollen, und Kapitalanleger. Mehr Interessenten bedeuten in der Regel einen höheren Preis. Nur haben Sie als Vermieter kaum Einfluss darauf, wann eine Wohnung frei wird. Die Absicht zu verkaufen berechtigt nicht zur Kündigung, und eine Kündigung wegen „wirtschaftlicher Verwertung“ scheidet bei umgewandelten Wohnungen ausdrücklich aus (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Eine vermietete Wohnung kaufen fast nur Kapitalanleger, und die rechnen mit der Miete. Das muss kein Nachteil sein. Ist die Miete marktgerecht, der Mieter zuverlässig und die Eigentümergemeinschaft gut geführt, ist eine vermietete Wohnung ein solides Anlageobjekt, das sich zügig verkaufen lässt.

Ein dritter Weg ist der Verkauf an den Mieter selbst. Er kennt die Wohnung, braucht keine Besichtigung und ist oft bereit, einen fairen Preis zu zahlen, weil er nicht umziehen muss. Fragen Sie Ihren Mieter, bevor Sie die Wohnung inserieren. Das spart beiden Seiten Zeit.

Manche Eigentümer bieten dem Mieter auch eine Abfindung an, wenn er freiwillig auszieht. Das ist zulässig, solange es freiwillig bleibt. Ob es sich rechnet, hängt davon ab, wie groß der Preisunterschied zwischen vermietetem und leerem Zustand bei Ihrer Wohnung tatsächlich ist.

Was die Miete für den Verkaufspreis bedeutet

In Berlin liegen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten weit auseinander. Laut Berliner Mietspiegel 2026 liegt das durchschnittliche Mietniveau bei 7,71 €/m² nettokalt. Neu inserierte Wohnungen wurden laut IBB Wohnungsmarktbericht 2025 im Median für 15,78 €/m² angeboten. Für einen Kapitalanleger macht dieser Unterschied den Kern seiner Rechnung aus.

Eine Beispielrechnung: Eine 70-m²-Wohnung, bewertet mit dem Berliner Durchschnittspreis von 5.511 €/m² für Eigentumswohnungen (Gutachterausschuss, 2025), kostet rund 386.000 €.

Miete	Jahresmiete nettokalt	Bruttorendite bei 386.000 €
7,71 €/m² (Mietspiegel-Durchschnitt)	6.476 €	ca. 1,7 %
15,78 €/m² (Angebotsmiete, Median)	13.255 €	ca. 3,4 %

Bei einer niedrigen Bestandsmiete bekommt ein Anleger für 386.000 € also weniger als 2 % Rendite vor Kosten. Deshalb zahlen Anleger für eine günstig vermietete Wohnung meist deutlich weniger als für eine vergleichbare leere Wohnung. Wie viel weniger, hängt von Lage, Zustand und dem Spielraum für Mieterhöhungen ab.

Dieser Spielraum ist in Berlin eng begrenzt:

Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen in Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Die Berliner Verordnung gilt bis zum 10. Mai 2028 (§ 558 BGB).
Mietpreisbremse: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen etwa für Neubauten. Die Berliner Verordnung wurde bis Ende 2029 verlängert.

Ein Käufer kann die Miete also nicht nach dem Kauf einfach anheben. Gute Käufer wissen das und kalkulieren entsprechend. Wie stark die Quadratmeterpreise zwischen den Bezirken schwanken, zeigen wir in unserem Beitrag Immobilienpreise Berlin 2026: Quadratmeterpreise nach Bezirk. Warum ein zu hoch angesetzter Preis den Verkauf eher verlängert als den Erlös steigert, lesen Sie in Immobilie verkaufen in Berlin: Warum der richtige Preis über Ihren Verkaufserfolg entscheidet.

Die Rechte Ihres Mieters beim Verkauf

Kauf bricht nicht Miete

Der wichtigste Grundsatz steht in § 566 BGB: Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Miete, Laufzeit, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Haustieren, alles bleibt, wie es ist. Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung des Käufers im Grundbuch, nicht der Notartermin. Bis dahin bleiben Sie Vermieter.

Die Kaution geht mit über: Der Käufer übernimmt die Pflicht, sie bei Mietende zurückzuzahlen (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sie vom Käufer nicht zurück, haften Sie als früherer Vermieter weiter. Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar an den Käufer und regeln Sie das im Kaufvertrag.

Vorkaufsrecht bei umgewandelten Wohnungen

Wurde das Haus erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das betrifft in Berlin viele Altbauwohnungen, die in den letzten Jahrzehnten umgewandelt wurden.

So läuft es ab: Sie schließen den Kaufvertrag mit dem Käufer. Danach teilen Sie oder der Notar dem Mieter den Inhalt des Vertrags mit und informieren ihn über sein Vorkaufsrecht. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, schriftlich zu erklären, dass er zu denselben Bedingungen kaufen will (§ 469 BGB). Tut er das, kommt der Kauf mit ihm zustande. Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen, besteht kein Vorkaufsrecht.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Planen Sie die zwei Monate in den Zeitplan ein und lassen Sie den Notar eine Regelung für den Fall aufnehmen, dass der Mieter sein Recht ausübt.

Eigenbedarf und die Berliner Sperrfrist

Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann nach der Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs kündigen. Dafür braucht er einen nachvollziehbaren Grund, und es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB).

Nach einer Umwandlung gilt das nicht sofort. Bundesweit ist eine Eigenbedarfskündigung dann erst drei Jahre nach dem ersten Verkauf möglich (§ 577a BGB). Berlin hat diese Frist für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre verlängert, aktuell bis September 2033. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist eine solche Wohnung damit über Jahre keine Option. Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn mehrere Käufer oder eine Gesellschaft eine vermietete Wohnung gemeinsam erwerben.

Besichtigungen

Ihr Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, wenn Sie ihn rechtzeitig vorher informieren und die Termine in einem zumutbaren Rahmen halten. Feste gesetzliche Fristen gibt es nicht. Bewährt haben sich:

Termine einige Tage vorher ankündigen und mit dem Mieter abstimmen
Besichtigungen bündeln, statt jeden Interessenten einzeln durch die Wohnung zu führen
zu üblichen Zeiten, nicht am späten Abend oder an Feiertagen
die Wohnung nie ohne den Mieter oder seine ausdrückliche Zustimmung betreten

Ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf viel wert. Wer offen kommuniziert, früh informiert und erklärt, dass sich für ihn nichts ändert, erspart sich Konflikte, die Käufer abschrecken.

Der Ablauf: Vermietete Wohnung verkaufen in sechs Schritten

Unterlagen sammeln: Neben den üblichen Unterlagen für Eigentumswohnungen brauchen Käufer alle Mietunterlagen (Liste unten).
Miete und Mietverhältnis prüfen: Wie hoch ist die Miete im Vergleich zum Mietspiegel? Gibt es Mietrückstände, Staffel- oder Indexmiete, laufende Streitigkeiten? Anleger fragen genau danach.
Vorkaufsrecht klären: Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters umgewandelt? Das Datum der Teilungserklärung im Grundbuch und das Datum des Mietvertrags geben Auskunft.
Wert ermitteln: Auf Basis tatsächlich erzielter Vergleichspreise und der konkreten Miete, nicht nach Bezirksdurchschnitt.
Vermarkten und besichtigen: Mit Exposé, Energieausweis und Mieterliste, Besichtigungen in Abstimmung mit dem Mieter.
Notar, Vorkaufsrecht, Übergabe: Kaufvertrag beurkunden, gegebenenfalls zwei Monate Vorkaufsfrist abwarten, Kaufpreis erhalten. Nach dem Eigentumswechsel informieren Sie den Mieter schriftlich, an wen er künftig die Miete zahlt, und übergeben Kaution und Mietunterlagen an den Käufer.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Mietvertrag mit allen Nachträgen sowie Nachweise über Mieterhöhungen
Aktuelle Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kautionshöhe
Letzte Nebenkostenabrechnungen gegenüber dem Mieter
Aktueller Grundbuchauszug
Energieausweis (beim Verkauf Pflicht, spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, § 80 Gebäudeenergiegesetz)
Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Höhe der Erhaltungsrücklage
Grundriss und Wohnflächenberechnung
Belege über Modernisierungen

Nebenkosten und Miete beim Eigentümerwechsel

Ab wann dem Käufer die Miete zusteht, regelt der Kaufvertrag, meist ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Gegenüber dem Mieter gilt: Bis zur Grundbucheintragung sind Sie Vermieter.

Bei den Betriebskosten gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgende Faustregel: Für Abrechnungszeiträume, die vor dem Eigentumswechsel abgelaufen sind, rechnen Sie als Verkäufer noch ab. Läuft ein Abrechnungszeitraum beim Eigentumswechsel noch, erstellt der Käufer die Abrechnung für das ganze Jahr. Wie Nachzahlungen und Guthaben zwischen Ihnen und dem Käufer verteilt werden, sollte der Kaufvertrag festlegen. Das vermeidet späteren Streit.

Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Spekulationssteuer: Weil Sie die Wohnung nicht selbst bewohnen, ist der Gewinn steuerfrei nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Einkommensteuergesetz). Verkaufen Sie früher, versteuern Sie den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Dabei erhöhen die Abschreibungen, die Sie in den Jahren der Vermietung geltend gemacht haben, den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie von den Anschaffungskosten abgezogen werden. Liegt Ihr gesamter Gewinn aus solchen Verkäufen im Jahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei.

Prüfen Sie deshalb vor dem Verkauf das genaue Datum Ihres Kaufvertrags. Wenn die zehn Jahre in wenigen Monaten ablaufen, kann sich Warten lohnen. Bei geerbten Wohnungen zählt das Kaufdatum des Verstorbenen. Mehr dazu in unserem Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Berlin.

Grunderwerbsteuer: Zahlt der Käufer, in Berlin 6 % des Kaufpreises.

Behalten statt verkaufen?

Nicht jede vermietete Wohnung muss verkauft werden. Läuft die Spekulationsfrist noch, ist die Miete deutlich unter Markt oder steht ein Mieterwechsel absehbar an, kann es sinnvoller sein, noch zu warten. Wenn Sie die Wohnung behalten und neu vermieten wollen, finden Sie Tipps in Immobilie vermieten in Berlin: Wie Eigentümer den perfekten Mieter finden.

So unterstützen wir Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Wir bewerten Ihre Wohnung auf Basis der tatsächlichen Miete und vergleichbarer Verkäufe, prüfen Vorkaufsrecht und Sperrfristen, stimmen Besichtigungen mit Ihrem Mieter ab und sprechen gezielt Kapitalanleger an. Für rechtliche und steuerliche Fragen arbeiten wir mit Ihrem Notar und Steuerberater zusammen.

Sie möchten wissen, was Ihre vermietete Wohnung wert ist? Starten Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung oder vereinbaren Sie über unsere Kontaktseite ein persönliches Gespräch. Und wenn Sie jemanden kennen, der eine Wohnung verkaufen möchte: Als Tippgeber erhalten Sie nach erfolgreichem Verkauf eine Provision.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte lassen Sie Ihren Einzelfall von einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen.

Quellen

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Muss ich meinen Mieter über den Verkauf informieren?

Vor dem Verkauf nicht, gesetzlich ist keine Ankündigung vorgeschrieben. Spätestens für Besichtigungen und nach dem Eigentumswechsel müssen Sie ihn aber informieren. Frühzeitige, offene Information macht den Verkauf in der Praxis deutlich leichter.

Kann der neue Eigentümer meinem Mieter kündigen?

Nur mit einem gesetzlichen Grund, meist Eigenbedarf, und mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten. Wurde die Wohnung nach Einzug des Mieters umgewandelt, ist eine Eigenbedarfskündigung in Berlin zehn Jahre lang ausgeschlossen.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Meist ja, wenn die Miete unter dem Marktniveau liegt, denn dann kommen fast nur Kapitalanleger als Käufer infrage und die rechnen mit der Rendite. Bei einer marktgerechten Miete und einem zuverlässigen Mieter ist der Abschlag oft gering.

Wann hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Wenn an der Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde und Sie sie erstmals an einen Dritten verkaufen. Er kann dann innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags zu denselben Bedingungen kaufen.

Wer bekommt die Kaution, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Der Käufer übernimmt mit dem Eigentumswechsel die Pflicht zur Rückzahlung. Übergeben Sie ihm die Kaution nachweisbar, denn sonst können Sie bei Mietende weiter haften.

Muss mein Mieter Besichtigungen erlauben?

Ja, wenn Sie die Termine rechtzeitig ankündigen und in einem zumutbaren Rahmen halten. Ohne seine Zustimmung dürfen Sie die Wohnung aber nicht betreten.